英國脫歐火了愛爾蘭樓市 成中國買家新寵
2018-11-29 來源:第一財經日報

(原標題:英國脫歐火了愛爾蘭樓市:都柏林房價翻番,成中國買家新寵)

當地時間11月13日,在經歷了無數次拉鋸戰之后,英國終于與歐盟就“脫歐”協議內容達成一致。次日,英國首相特雷莎·梅宣布草案贏得了內閣支持,英國議會將于12月中旬對草案進行表決。


在英國脫歐之后,愛爾蘭作為唯一一個在陸地上和英國接壤的歐盟成員國,將成為連接英國與歐盟之間的特殊橋梁。


行動敏銳者早已向愛爾蘭投去了關注的目光。


為了繼續留在歐盟,部分對脫歐不滿的英國人選擇加入愛爾蘭國籍。愛爾蘭駐倫敦大使館數據顯示,2018年上半年,大使館共收到約4.5萬份護照申請,相比英國2016年公投脫歐前的數據幾乎翻番。此外,原本駐倫敦的不少金融機構,比如美國銀行也選擇把歐盟總部搬遷到都柏林。


史密斯咨詢公司的聯合創始人李敬利告訴第一財經記者,他近期剛接待過一位剛需客戶——來自中國的客戶打算明年開始在都柏林長居,并把孩子送過去上學。


這位客戶和一個英國人同時看中了一套三居室的公寓,為了拿下這套公寓,他們開始競價,75萬歐元的售價被抬高到了86.5萬歐元(約合686萬元人民幣),最后他的客戶如愿以償。


外來人口遷入和工作機會的增加,則助推了愛爾蘭本來就已十分火熱的房價。在今年11月初全球知名會計師事務所普華永道(PwC)發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中,愛爾蘭首都都柏林的房地產投資前景僅次于里斯本(葡萄牙)和柏林(德國)。


海外房產網站居外網向第一財經提供的數據顯示,當前都柏林的詢盤熱度正處于歷年來的巔峰。


近6年上漲逾九成


與多數歐洲城市類似,2007~2008年都柏林房價達到了頂峰,但在2008年全球金融危機爆發后,都柏林房價出現了長達3~4年的下跌探底過程,均價幾乎遭到腰斬。


房地產服務商第一太平戴維斯(Savills)愛爾蘭新房業務總監布朗(David Browne)對第一財經記者表示,都柏林房價自2012年初觸底以后開始穩步上升,年均漲幅達8%;若考慮通脹因素,直到今年以來漲幅才有所放緩。


愛爾蘭中央統計局(CSO)數據顯示,今年8月,都柏林住宅價格同比上漲6.1%,與2012年2月時的最低點相比,已累計上漲94.5%。


居外網的都柏林詢盤指數顯示,2017年開始詢盤數量增速明顯,該年第二季度詢盤量環比增加了三倍。2018年第三季度創下了統計以來的最高紀錄,同比2017年第三季度翻了兩番。


就職于英國某知名房地產基金公司的Nina告訴第一財經記者,2008年金融危機造成了愛爾蘭房地產開發商持續數年的資金短缺,無力興建新房,同時愛爾蘭人口保持持續增長,導致房地產市場嚴重供不應求。


“在2012~2013年左右,愛爾蘭經濟逐漸復蘇,當時是最佳投資期,我們公司正是在那個時候進入都柏林房地產市場的。”Nina說道。


2013年7月,為刺激經濟復蘇,愛爾蘭政府修正了移民法案,允許在愛爾蘭境內投資一定數額(后在2016年12月修正為100萬歐元,約合790萬元人民幣)的非歐盟國家公民獲得居留許可,這吸引了不少外來的投資者。


布朗表示,都柏林樓市最近幾年中國買家人數明顯增加,主要以自住的家庭式住宅為主。據他透露,當前都柏林市面上每套新房(含期房)均價為46.7萬歐元,每平方米均價約6000歐元,其中最貴的是鄧萊里-拉斯當區(Dún Laoghaire-Rathdown)超過60萬歐元。


Nina告訴第一財經記者,她有一位朋友,2014年花費幾百萬歐元在都柏林郊區投資了一家擁有100多個房間的小型酒店,目前經營狀況良好,不計房價上漲,僅每年的租金回報率已超過了5%。


“在過去兩年,大量的中低端樓盤(包括社會福利房)進入市場,拉低了都柏林的均價。根據地區不同,新房價格平均要比二手房高出15%。”布朗說。


梅林資本集團(Merrion Capital Group)的首席經濟學家麥奎德(Alan McQuaid)認為,都柏林房價上漲的主要原因是供不應求,這一現象已經持續多年,并且不可能在一夜之間得以修正,因此房價很難停止上漲。


人口紅利是核心因素


都柏林房地產市場的供不應求與當地人口紅利密切相關。愛爾蘭中央統計局數據顯示,該國當前人口約485萬,較10年前增加了35萬,預計到2040年,愛爾蘭人口將達到575萬。


愛爾蘭是歐洲人口最年輕的國家,25歲以下人口占總人口的三分之一,34歲以下人口幾乎占總人口的一半,而愛爾蘭近40%的人口生活在都柏林及其周邊地區。都柏林對愛爾蘭人口的虹吸效應,除了由于它是首都之外,還因為都柏林有著“歐洲硅谷”之稱。


普華永道在報告中提到,世界領先的科技公司正在都柏林“快速擴張”,這是為什么這個相對較小的城市,在歐洲房地產投資前景中排名靠前的原因。


11月8日,Facebook宣布計劃擴大在都柏林的辦公室區域,使辦公面積翻兩番,讓該公司在當地的員工人數增加一倍以上。Facebook目前在愛爾蘭雇用了4000名員工,但仍然不如蘋果和谷歌,這兩家公司在愛爾蘭各自擁有6000名員工。


美國科技巨頭紛紛選擇在都柏林擴張,這與當地較低的企業稅率和低成本的避稅措施有關。2015年,愛爾蘭一度成為美國最大的海外投資(FDI)目的地。


此外,英國選擇脫歐也刺激了這一趨勢。普華永道在報告稱,都柏林機場、港口地區的物流行業增長勢頭強勁,英國脫歐促使愛爾蘭的出口商和零售商重新配置物流供應鏈。


李敬利表示,由于英國脫歐臨近,過去一年中來自英國公民的咨詢數量大幅增加。同時,愛爾蘭對于海外投資者的態度也十分友好,并沒有針對外國投資者的限購政策,也不存在額外的海外買家印花稅。


大量且質優的工作機會刺激了不少年輕人來都柏林學習、工作和生活。李敬利對第一財經記者表示,相對于爆發式的人口增長速度,新屋建成速度遠遠無法滿足市場需求。2016年,愛爾蘭新建住宅不到1.5萬套,僅是近20年平均水平的65%,同時愛爾蘭住房庫存較低,每年至少需要額外增加 5000套住房才能勉強滿足市場的需求,而在都柏林房屋供應不足的情況更為嚴重。


Nina對第一財經記者表示,在英國脫歐之后,愛爾蘭將成為歐盟唯一一個主要語言為英語的國家,因此有不少投行及其他金融機構選擇把歐盟總部搬到都柏林,包括中國銀行也于2017年6月在都柏林設立了分行。


“經濟復蘇之后,不少愛爾蘭人選擇回到自己的祖國。近年來,去愛爾蘭留學的數量也有所增加,其中包括不少來自中國的留學生。這些因素都直接推動了房價。”她說。


據悉,目前約有3000名中國留學生在愛爾蘭留學,其中大部分都在都柏林,較為知名的大學有圣三一學院(Trinity College)、都柏林大學(UCD)和都柏林城市大學(DCU)等。


每年租金回報7%~10%


世上沒有只漲不跌的資產。都柏林的房價已連續快速上漲了5~6年,未來空間還有多大呢?


三大評級機構之一的標準普爾今年9月發布的預測報告顯示,愛爾蘭的房屋供應量正在追趕需求量,預計未來三年內的房價增長將有所緩解。2018年的房價增速為9.5%,2019年放緩至8%,2020年為7%,2021年為6%。


愛爾蘭最大房產網站Draft.ie的數據顯示,都柏林的房價幾乎已恢復到了金融危機之前的水平,當前有5000多套房產在售,數量同比有所增加。


Nina對第一財經記者表示,房產投資周期通常為10年左右,現在已進入中后期。她所在的基金公司當初投資都柏林時設定了5年的投資期,已全部退出。


不過,Nina認為這并不意味著都柏林的房價將要下跌,未來仍有一定上漲空間,因為市場需求并沒有減少太多。她表示:“現在的投資機會肯定沒有前幾年那么好,但如果有剛性需求,比如孩子在當地上學,仍然可以考慮,主要還是要看地段。”


布朗也認為,保守估計,未來幾年都柏林的房價仍將保持每年3%至5%的上漲,取決于當地市場的供求水平。


李敬利則認為都柏林房產仍十分具有吸引力,尤其是其超高的租金回報比率。據統計,都柏林房地產每年的租金回報率在7%~10%。這與愛爾蘭的人口紅利和科技巨頭搶灘入駐息息相關。他認為,如果想去都柏林投資房產,應優先考慮公寓或別墅,二者租售比較高,當然地段也很重要,在市中心或者較好的區域,出租率高,租金也高。


“普遍來說,都柏林南區的住房無論質量還是環境相比北區都有很大優勢。都柏林市北部1區、7區和南部2區、4區、6區、14區等都是當前投資的熱點區域。” 李敬利如是說。


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